Usucapião e a regularização de favelas

A regularização fundiária é um tópico de suma importância no contexto jurídico brasileiro, especialmente no que se refere à regularização de favelas e assentamentos informais.

Neste artigo, discutiremos a relação entre usucapião e a regularização de favelas, enfatizando os requisitos legais, os prazos, os procedimentos e a influência da nova Lei da Regularização Fundiária.

Usucapião como Instrumento de Regularização Fundiária

O usucapião é uma ferramenta jurídica que desempenha um papel crucial na regularização fundiária de empreendimentos, incluindo áreas ocupadas por comunidades em situação irregular, como as favelas. Para que um imóvel possa ser usucapido, são necessários os seguintes requisitos:

• Posse do Bem com Intenção de Dono: O usucapiente deve demonstrar que possui o imóvel com a intenção de se tornar o proprietário legítimo.

• Posse Mansa e Pacífica: A posse deve ser tranquila e pacífica, sem conflitos ou disputas com terceiros.

• Posse Contínua e Duradoura: Deve ser mantida de forma contínua e duradoura, sem interrupções ao longo do tempo.

• Posse Justa: Também deve ser adquirida de forma justa, ou seja, sem violência, clandestinidade ou atos ilícitos.

A combinação desses requisitos garante a estabilidade da propriedade por meio da usucapião. A legislação civil estabeleceu diferentes prazos para a usucapião, dependendo das circunstâncias:

• Usucapião Extraordinária: Quando há um título que sustenta a posse e boa-fé do requerente, o bem pode ser usucapido em 15 anos.

• Usucapião Ordinária: Se a posse é exercida sem amparo em qualquer instrumento jurídico e sem demonstração de boa-fé, o prazo para usucapião é de 20 anos.

Esses prazos podem ser reduzidos em situações específicas, e a usucapião pode ser pleiteada judicialmente ou extrajudicialmente por meio do Cartório de Registro de Imóveis, conforme previsto na Lei de Registros Públicos (artigo 216-A).

Documentação e procedimentos para usucapião extrajudicial

A usucapião extrajudicial é uma inovação importante introduzida pelo Código de Processo Civil. Para obter o reconhecimento da aquisição da propriedade imobiliária por meio do usucapião, o requerente deve seguir procedimentos específicos, apresentando os documentos necessários ao Cartório de Registro de Imóveis.

Alguns documentos relevantes incluem a Ata Notarial, que descreve o imóvel usucapido, a modalidade da usucapião pretendida e outros detalhes essenciais.

Uma alteração significativa na legislação processual é o reconhecimento de que o silêncio dos confrontantes e do Poder Público pode ser considerado como anuência para o prosseguimento do pedido de usucapião extrajudicial. Isso agiliza o processo e evita impasses.

Caso o pedido de usucapião extrajudicial seja negado, ainda é possível recorrer à ação judicial para buscar o reconhecimento da usucapião.

Regularização fundiária: conceito e tipos

A regularização fundiária é um conjunto de medidas jurídicas, ambientais, urbanísticas e sociais destinadas a regularizar assentamentos irregulares, como favelas, e a regularizar a situação de seus ocupantes. Os principais objetivos da regularização fundiária incluem:

• Garantir o direito à moradia digna, assegurado pela Constituição.
• Cumprir a função social da propriedade.
• Promover um ambiente urbano sustentável.
• Existem dois tipos principais de regularização fundiária:
• Regularização Fundiária Urbana: Destinada a áreas urbanas, busca legalizar assentamentos informais em cidades, proporcionando direitos de posse aos ocupantes.
• Regularização Fundiária Rural: Aplicada a áreas rurais, visa regularizar a situação de terras ocupadas por comunidades rurais, garantindo o acesso à terra de forma legal.

Aspectos jurídicos da Lei de Regularização Fundiária

Até recentemente, a regularização fundiária era regulamentada pela Lei nº 11.977/2009, que tratava do Programa Minha Casa, Minha Vida e da regularização fundiária em áreas urbanas. Essa lei estabelecia princípios como o acesso à terra urbanizada para a população de baixa renda e a participação dos interessados no processo de regularização.

No entanto, em 2017, a Lei nº 13.465/2017 trouxe alterações significativas na legislação de regularização fundiária. Essa lei abrange tanto a regularização fundiária urbana quanto a rural, além de tratar da liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e da regularização fundiária na Amazônia Legal.

Registros das ações de regularização fundiária

A Secretaria de Patrimônio da União (SPU) é responsável pelos registros das ações de regularização fundiária, tanto em áreas urbanas quanto rurais. As áreas sob a gestão da SPU são transferidas para o INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária).

A SPU atua de duas maneiras:

• Direta: Transfere o direito sobre o imóvel ou autoriza o uso direto ao beneficiário final.

• Indireta: Transfere o imóvel para um agente intermediário, como o município, que realiza as ações necessárias para a titulação do beneficiário final.

A regularização fundiária também envolve a declaração do imóvel como de interesse do serviço público por meio da Portaria (PDISP), especialmente em territórios ocupados por povos e Comunidades Tradicionais.

Direito de laje na Regularização Fundiária

O direito de laje é uma novidade na legislação brasileira e surgiu como resposta a realidades como as favelas verticalizadas. Essa forma de regularização permite que terceiros possam utilizar uma parte independente do imóvel subjacente, transferindo-se de pessoa a pessoa.

A inclusão do direito de laje no Código Civil (artigo 1.225, inciso XIII) e sua regulamentação trouxeram uma solução legal para as construções conhecidas como “puxadinhos” nas favelas.

Considerações finais

A relação entre o usucapião e a regularização de favelas é de extrema importância para garantir o direito à moradia digna para comunidades em situação irregular. Como vimos, a nova Lei da Regularização Fundiária (Lei nº 13.465/2017) trouxe mudanças significativas na regulamentação desse processo, buscando agilizar e simplificar a legalização de assentamentos informais.

Essa abordagem legal permite uma maior flexibilidade na ocupação do espaço urbano, contribuindo para a regularização e a melhoria das condições de vida das comunidades.

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